Đất nền là gì?

0
34
Đất nền là gì
Đất nền là gì

Thị trường bất động sản luôn “nóng” với những đợt sóng về đất nền từ nhiều dự án khác nhau. Tuy vậy, vẫn có nhiều người chưa nắm rõ khái niệm đất nền là gì và những lưu ý khi đầu tư vào loại hình này. Cùng chúng tôi tìm hiểu về hình thức đầu tư bất động sản này qua bài viết sau.

1. Đất nền là gì?

Đất nền là gì? Đất nền dự án là gì?

Đất nền được hiểu là mảnh đất mà chưa có bất cứ một sự tác động nào từ con người như san đất, đào đất, đắp đất mà vẫn giữ nguyên hiện trạng đất như ban đầu.

Từ định nghĩa đó, đất nền dự án là những mảnh đất nền nằm trong dự án quy hoạch của một chủ đầu tư mà chưa tiến hành khai thác xây dựng, vẫn còn nguyên trạng thái ban đầu. Để được coi là hợp pháp, đất nền dự án phải được chủ đầu tư đứng ra chịu trách nhiệm quy hoạch, đền bù cũng như cần hoàn thiện đầy đủ giấy tờ cấp phép mới được đưa vào quy hoạch. Có thể nói, loại hình bất động sản này được quy hoạch một cách rõ ràng và minh bạch, được cơ quan chức năng kiểm định, đồng thời có đủ cơ sở hạ tầng, tiện ích,…Tìm hiểu thêm về đất thổ cư là gì? Những lưu ý khi mua đất thổ cư.

Mặt pháp lý của đất nền dự án

Một lô đất nền dự án được coi là minh bạch và rõ ràng về mặt pháp lý cần có những văn bản và hồ sơ cơ bản sau:

  • Văn bản thỏa thuận địa điểm quy hoạch dự án của văn phòng kiến trúc sư trưởng;
  • Hồ sơ chứng tỏ đã hoàn tất giải tỏa đền bù đối với khu đất dự án đó (nếu thuộc trường hợp phải đền bù);
  • Hồ sơ chấp nhận của UBND quận, huyện chuyển văn phòng kiến trúc sư trưởng và có văn bản kiến trúc sư trường chấp thuận phê duyệt quy hoạch;
  • Văn bản thể hiện khu đất dự án được cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao đất;
  • Chủ đầu tư đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho khu đất nền dự án.
Mặt pháp lý của đất nền dự án cần phải minh bạch
Mặt pháp lý của đất nền dự án cần phải minh bạch

Vấn đề là tại sao đất nền luôn trong tình trạng “sốt” trên thị trường bất động sản? Về bất động sản nói chung và đất nền nói riêng trong tình trạng hiện nay, có thể khẳng định rằng chỉ có tăng giá chứ không bao giờ có trượt giá. Hơn nữa, so với những kênh đầu tư tài chính khác như gửi tiền tiết kiệm, đầu tư chứng khoán, mua vàng thì kênh đầu tư vào đất nên mang đặc trưng về tính ổn định, không trượt giá, khá an toàn cho dòng tiền trung và dài hạn.

Từ “cơn sốt đất” gần nhất năm 2007, 10 năm sau cơn sốt ấy lại nóng sốt hơn bao giờ hết. Trong đó, giá đất dự án và nhà đất khu vực nội thành, ven nội thành hiện đã tăng lên gấp 10 lần so với 10 năm trước. Nhận định “đầu tư đất không bao giờ lỗ mà chỉ có lời” liệu có đúng trong mọi hoàn cảnh hay không? Làm thế nào để trở thành một nhà đầu tư đất nền thông minh?

2. Những rủi ro khi mua đất nền dự án và cách khắc phục

Xung quanh “cơn sốt” đất nền dự án, người ta thấy rất nhiều câu chuyện rủi ro do sự sai lầm của người mua, dẫn đến bị chiếm dụng tiền, lừa đảo,…

Trên thị trường bất động sản hiện nay, một bộ phận mang danh môi giới bất động sản nhưng thực chất là “cò” bất động sản, rót vào tai người mua những lời nói có cánh về những lô đất nền giá rẻ để rồi bị đẩy vào tình huống không được sở hữu hoặc có đất nhưng không thể xây dựng nhà hay chuyển nhượng do vô số vướng mắc trong thủ tục pháp lý. Xem ngay cách thức đầu tư bất động sản thông minh hiện nay.

“Cò đất” còn dùng thủ đoạn tinh vi để áp giá, đẩy giá đất lên cao hơn so với giá trị thực sau khi đặt cọc tiền, trong khi mảnh đất còn không có tiềm năng phát triển trong tương lai như những lời giới thiệu ban đầu. Điều này khiến không ít người đầu tư thiếu hiểu biết về thị trường này chao đao.

Những rủi ro xuất phát từ sự cả tin của nhà đầu tư
Những rủi ro xuất phát từ sự cả tin của nhà đầu tư

Ngoài ra, người mua còn gặp phải rủi ro trong quá trình ký hợp đồng mua bán nhà đấy, mà vấn đề phổ biến nhất đó chính là tình trạng ăn gian tình thuế Giá trị gia tăng. Theo đó, nhiều hợp đồng có quy định người mua phải chịu 10% thuế Giá trị gia tăng trên giá trị hợp đồng.

Trên thực tế, pháp luật không hề quy định cách tính như vậy. Theo thông tư 06/2012/TT-BTC quy định rõ: “Đối với hoạt động kinh doanh bất động sản, giá tính thuế là giá chuyển nhượng bất động sản trừ (-) giá bán đất được trừ để tính thuế Giá trị gia tăng.”

Vậy là thực chất, người mua đất không phải chịu thuế Giá trị gia tăng 10% trên giá trị hợp đồng mà chỉ là giá trị chuyển nhượng bất động sản sau khi trừ đi giá bán đất được trừ mà thôi. Nhiều chủ đầu tư hay “cò đất” đã lợi dụng sự thiếu hiểu biết về thuế của nhà đầu tư để chiếm dụng tiền của khách hàng.
Vậy, có những lưu ý nào dành cho các nhà đầu tư để không rơi vào “bẫy” thủ đoạn tinh vi của những chủ đầu tư không uy tín, những “cò đất” không có tâm với nghề?

Các lưu ý khi đầu tư đất nền

Việc hiểu biết về đất nền dự án thôi hoàn toàn là chưa đủ trong thị trường hiện nay, khi mà các dự án đất nền mọc lên “như nấm sau mưa” còn mặt pháp lý thì không rõ ràng. Do vậy, bạn cần phải lưu ý những vấn đề sau khi đứng trước quyết định đầu tư đất nền dự án:

Về chủ đầu tư

Chủ đầu tư phải là yếu tố đầu tiên mà nhà đầu tư cần quan tâm khi dự định mua một mảnh đất trong lô đất nền dự án nào đó. Đầu tiên là uy tín của chủ đầu tư, sau đó là tìm hiểu thông tin từ những dự án trước, xem xét dự án hoàn thành và bàn giao có đúng tiến độ hay không.

Những lưu ý khi mua bán đất nền dự án
Những lưu ý khi mua bán đất nền dự án

Đã có rất nhiều trường hợp “ném tiền vào đất” từ nhà đầu tư khi thấy giá rẻ là mua đất trong khi không tìm hiểu về chủ đầu tư. Dẫn đến sự thiệt hại về tiền của khi dự án đi vào không khả thi, ngừng thi công,…

Về giấy tờ và hồ sơ pháp lý

Giấy tờ là một trong những bằng chứng quan trọng giúp bảo vệ quyền lợi của người mua, đặc biệt là khi có tranh chấp xảy ra. Những giấy tờ mà người mua cần yêu cầu bên bán đưa ra là các giấy tờ liên quan đến vị trí dự án, thông tin chủ đầu tư, hồ sơ và thủ tục pháp lý,…

Đất nền dự án bắt buộc phải có quyết định giao đất đã được phê duyệt chi tiết của các cấp có thẩm quyền. Ngoài ra, cần chắc chắn rằng khu đất đó không thuộc diện quy hoạch giải tỏa, cách tốt nhất là mua đất đã có sổ đỏ – Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để nếu bị thu hồi thì người mua còn được hưởng quyền đền bù.

Đặc biệt, người mua không nên mua đất chung sổ để tránh trường hợp không thể chia tách sổ do diện tích đất chia ra không phù hợp với quy định của pháp luật hoặc hai bên không thống nhất với nhau dẫn đến những tranh chấp không thể giải quyết được.

Thủ tục chuyển nhượng đất nền dự án

Hồ sơ chuyển nhượng đất nền dự án gồm có:

  • Đơn đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
  • Hợp đồng về chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở và công trình xây dựng theo quy định của pháp luật;
  • Biên bản bàn giao nhà, đất và công trình xây dựng;

Theo Quy định tại Điều 72 Nghị định 43/2014, thủ tục chuyển nhượng đất nền dự án qua các bước sau:

  • Chủ đầu tư dự án nhà ở có trách nhiệm nộp 01 bộ hồ sơ đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thay cho người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua nhà ở và công trình xây dựng;
  • Ngoài ra, chủ đầu tư có thể cung cấp hồ sơ cho bên mua tự đi đăng ký.

>>> Tham khảo: Mẫu hợp đồng thuê nhà là gì? Các mẫu hợp đồng thuê nhà hiện nay

Cơn sốt đất nền dự án khiến nhiều người có tiền nhàn rỗi vì nghe theo những lời xúi giục của người khác mà đổ tiền mua đất nền dự án trong khi chưa nắm rõ thông tin về lô đất đó, dẫn đến những rủi ro trong đầu tư. Mong rằng những lưu ý trong bài viết của chúng tôi có thể giúp ích cho các nhà đầu tư trong việc lựa chọn cách thức đầu tư tốt nhất cho mình.

Đất nền là gì?
5 (100%) 1 vote

BÌNH LUẬN

Vui lòng nhập bình luận của bạn
Vui lòng nhập tên của bạn ở đây