Chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ cần những thủ tục gì?

0
3408
Chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ cần những thủ tục gì?
Chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ cần những thủ tục gì?

Khi có nhu cầu muốn bán, chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ nhưng chưa được cấp “sổ hồng”, mới có hợp đồng nhưng chưa bàn giao, bạn cần làm gì? Hiểu và nắm rõ quy định về thuế, phí, thủ tục và quy trình chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ qua bài viết dưới đây.

Điều kiện chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ gồm những gì?

Chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ được quy định về điều kiện tại Điều 32 Thông tư 19/2016/TT-BXD như sau:

“1. Tổ chức, cá nhân mua nhà ở của chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại chưa nhận bàn giao nhà ở hoặc đã nhận bàn giao nhà ở có quyền chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở cho tổ chức, cá nhân khác khi hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận chưa nộp cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

2. Tổ chức, cá nhân nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại có quyền chuyển nhượng tiếp hợp đồng này cho tổ chức, cá nhân khác khi hồ sơ đề nghị cấp giấy chứng nhận chưa nộp cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

3. Việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thì phải chuyển nhượng hợp đồng theo từng căn nhà riêng lẻ hoặc từng căn hộ. Trường hợp hợp đồng mua bán với chủ đầu tư có nhiều nhà ở (căn hộ, căn nhà riêng lẻ) thì phải chuyển nhượng toàn bộ số nhà trong hợp đồng đó; nếu bên chuyển nhượng có nhu cầu chuyển nhượng một hoặc một số nhà ở trong tổng số nhà ở đã mua của chủ đầu tư thì bên chuyển nhượng phải lập lại hợp đồng mua bán nhà ở hoặc phụ lục hợp đồng mua bán nhà ở với chủ đầu tư cho những nhà ở chuyển nhượng trước khi thực hiện thủ tục chuyển nhượng hợp đồng”.

Thời điểm chuyển nhượng hợp đồng là trước khi chủ đầu từ nộp thủ tục cấp Giấy chứng nhận
Thời điểm chuyển nhượng hợp đồng là trước khi chủ đầu từ nộp thủ tục cấp Giấy chứng nhận

Như vậy có thể hiểu đơn giản là thời điểm quy định chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ được phép là trước khi chủ đầu nộp thủ tục cấp Giấy chứng nhận cho người mua.

Quy trình chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ

Tại Điều 33 Thông tư/2016/TT-BXD có quy định rõ về quy trình và các văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ liên quan như sau:

Bước 1: Nộp đơn đề nghị chủ đầu tư chấp thuận yêu cầu chuyển nhượng căn hộ
Sau khi nộp đơn, chủ đầu tư tiến hành kiểm tra tiến độ thanh toán và tình trạng hợp đồng mua bán có đang bị thế chấp nhân vay ngân hàng hay không.

Bước 2: Bạn và bên chuyển nhượng thỏa thuận đi đến thống nhất lập một văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ theo quy định của pháp luật (mẫu văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở quy định rõ trong Thông tư 19/ 2016/TT-BXD, cụ thể tại Phụ lục số 24 kèm theo Thông tư này). Tốt hơn hết, bạn nên liên hệ với phòng công chứng soạn thảo sẵn hợp đồng chuyển nhượng.

Thủ tục chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ

Sau khi bên chủ đầu tư chấp nhận yêu cầu chuyển nhượng, các bên chuẩn bị một số giấy tờ cần thiết (bao gồm bản chính và bản photo có công chứng).

Bên chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ cần chuẩn bị:

  • Bản gốc CMT + 04 bản phô tô công chứng (của vợ và chồng hoặc những người đồng sở hữu khác);
  • Bản gốc hộ khẩu thường trú + 04 bản phô tô công chứng (của vợ và chồng hoặc những người đồng sở hữu khác);
  • Bản gốc giấy đăng ký kết hôn + 04 bản phô tô công chứng (nếu bên sở hữu là vợ và chồng);
  • Bản gốc hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai;
  • Bản gốc hóa đơn các lần đóng tiền mua nhà ở theo tiến độ của hợp đồng mua bán.

Đồng thời, phía bên mua cũng cần phải chuẩn bị những giấy tờ bao gồm:

  • Bản gốc CMT + 04 bản phô tô công chứng;
  • Bản gốc hộ khẩu thường trú + 04 bản phô tô công chứng;
Bên mua và bên bán cần chuẩn bị những giấy tờ cần thiết
Bên mua và bên bán cần chuẩn bị những giấy tờ cần thiết

Một lưu ý cần thiết đó là, khi bên chuyển nhượng không phải là tổ chức chuyên về kinh doanh bất động sản mà có thể là một cá nhân thì hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ cần phải được công chứng, chứng thực tại văn phòng công chứng theo đúng quy định của pháp luật.

Để được công chứng văn bản chuyển nhượng, hồ sơ đề nghị công chứng, chứng thực được quy định tại Điểm a Khoản 2 Điều 33 bao gồm:

  • 07 bản chính văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ;
  • Bản chính hợp đồng mua bán nhà ở đã ký với chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại;
  • Bản sao có chứng thực hoặc bản sao và phải xuất trình bản chính để đối chiếu của các giấy tờ: Chứng minh nhân dân hoặc thẻ căn cước công dân hoặc hộ chiếu còn giá trị;
  • Các giấy tờ khác theo quy định của pháp luật về công chứng, chứng thực.

Tham khảo:

Hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ cần phải được công chứng
Hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ cần phải được công chứng

Tổ chức hành nghề công chứng, Cơ quan chứng thực có trách nhiệm công chứng, chứng thực vào văn bản chuyển nhượng hợp đồng theo thời hạn quy định của pháp luật về công chứng, chứng thực.

Phí chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ

Khi chuyển nhượng căn hộ, bạn cần phải nộp các loại thuế, phí bao gồm: Lệ phí trước bạ và thuế thu nhập cá nhân.

Về lệ phí trước bạ

Khoản 1 điều 2 Nghị định 140/2016/NĐ-CP quy định đối tượng chịu lệ phí trước bạ bao gồm nhà và đất.

Theo quy định tại điều 5, 6, 7 Nghị định 140/2016/NĐ-CP thì lệ phí trước bạ phải nộp khi chuyển nhượng căn hộ chung cư là được tính theo công thức sau:

Lệ phí trước bạ = 0,5% x Giá tính lệ phí trước bạ (giá do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương ban hành).

Về thuế thu nhập cá nhân

Khoản 5 điều 3 Luật Thuế thu nhập cá nhân quy định thu nhập chịu thuế bao gồm thu nhập từ chuyển nhượng quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng nhà ở.

Điều 14 Luật Thuế thu nhập cá nhân quy định về thu nhập chịu thuế từ chuyển nhượng bất động sản như sau:

1. Thu nhập chịu thuế từ chuyển nhượng bất động sản được xác định bằng giá chuyển nhượng bất động sản theo từng lần chuyển nhượng trừ giá mua bất động sản và các chi phí liên quan, cụ thể như sau:

a) Giá chuyển nhượng bất động sản là giá theo hợp đồng tại thời điểm chuyển nhượng;

b) Giá mua bất động sản là giá theo hợp đồng tại thời điểm mua;

c) Các chi phí liên quan được trừ căn cứ vào chứng từ, hoá đơn theo quy định của pháp luật, bao gồm các loại phí, lệ phí theo quy định của pháp luật liên quan đến quyền sử dụng đất; chi phí cải tạo đất, cải tạo nhà, chi phí san lấp mặt bằng; chi phí đầu tư xây dựng nhà ở, kết cấu hạ tầng và công trình kiến trúc trên đất; các chi phí khác liên quan đến việc chuyển nhượng bất động sản.

2. Trường hợp không xác định được giá mua và chi phí liên quan đến việc chuyển nhượng bất động sản thì thu nhập chịu thuế được xác định là giá chuyển nhượng bất động sản.

3. Chính phủ quy định nguyên tắc, phương pháp xác định giá chuyển nhượng bất động sản trong trường hợp không xác định được giá chuyển nhượng hoặc giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất ghi trên hợp đồng thấp hơn giá đất do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định có hiệu lực tại thời điểm chuyển nhượng.

4. Thời điểm xác định thu nhập chịu thuế từ chuyển nhượng bất động sản là thời điểm hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực theo quy định của pháp luật.”

Đồng thời, trong điều 23 của luật này quy định Biểu thuế toàn phần đối với thuế thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản quy định tại Khoản 1 Điều 14 của Luật này chịu thuế suất 25% (đối với bất động sản xác định được giá bán, giá mua) và thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản quy định tại khoản 2 Điều 14 của Luật này yêu cầu thuế suất 2% (đối với bất động sản không xác định được giá bán, giá mua)

Theo đó, ta có hai cách xác định số thuế thu nhập cá nhân phải nộp đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản như sau:

  • Trường hợp 1: Nếu xác định được giá bán, giá mua thì: Thuế thu nhập cá nhân phải nộp = (giá bán – giá mua) x 25%

Trong đó

Giá bán: là giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng

Giá mua: Là giá mua được xác định căn cứ vào giá ghi trên hợp đồng mưa. Đối với nhà ở không có nguồn gốc từ nhận chuyển nhượng, mua lại thì căn cứ vào hồ sơ thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước tại thời điểm được cấp Giấy chứng
nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng nhà ở.

  • Trường hợp 2: Nếu không xác định được giá bán, giá mua thì: Thuế thu nhập cá nhân phải nộp = Giá chuyển nhượng x 2%

Ngoài lệ phí trước bạ và thuế thu nhập cá nhân, bạn có thể phải chịu một số khoản phí khác như phí công chứng, phí đo vẽ,…

Lệ phí trước bạ và thuế thu nhập cá nhân là các khoản bắt buộc phải nộp
Lệ phí trước bạ và thuế thu nhập cá nhân là các khoản bắt buộc phải nộp

Về các loại phí, lệ phí và thuế thu nhập cá nhân, các bên tham gia giao dịch có thể thỏa thuận với nhau.

Những lưu ý về chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ

Xung quanh vấn đề chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ giữa bên bán và bên mua, các bạn cần lưu ý một số vấn đề sau:

  • Chủ đầu tư không có quyền sản trở việc chuyển nhượng của khách hàng nếu việc chuyển nhượng này đảm bảo đầy đủ các điều kiện chuyển nhượng, cũng như không được thu bất kỳ một khoản phí nào khi xác nhận chuyển nhượng hợp đồng này.
  • Trong trường hợp chủ đầu từ đã nộp thủ tục xin cấp Giấy chứng nhận, khách hàng phải chờ đến khi nhận được Giấy chứng nhận mới được phép bán căn hộ. Lúc này, khách hàng sẽ được tự do giao dịch mà không cần thông qua chủ đầu tư.

Trên đây là những thông tin về thuế, phí, thủ tục cũng như các quy trình cần phải làm để chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ mà bạn cần phải biết. Nắm rõ những thông tin này giúp bạn thực hiện giao dịch thuận lợi và giảm bớt rủi ro hơn.

Chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ cần những thủ tục gì?
5 (100%) 1 vote[s]

BÌNH LUẬN

Vui lòng nhập bình luận của bạn
Vui lòng nhập tên của bạn ở đây