Bất động sản là gì? Thị trường bất động sản Việt Nam

0
285
Bất động sản là gì? Thị trường bất động sản Việt Nam
Bất động sản là gì? Thị trường bất động sản Việt Nam

Nhắc đến bất động sản có lẽ ai cũng biết rằng đây là lĩnh vực vô cùng tiềm năng và phát triển trên thị trường hiện nay. Bất động sản đem về cho các nhà đầu tư những nguồn lợi nhuận vô cùng to lớn mà không phải quá vất vả để tạo ra nó. Cùng với đó, trên thị trường hiện nay đã xuất hiện rất nhiều mô hình đầu tư bất động sản giúp các nhà đầu tư có thể lựa chọn một cái phù hợp nhất với nguồn vốn mình đang có.

Dưới đây là một số thông tin về bất động sản giúp các nhà đầu tư hiểu sâu hơn về lĩnh vực này cũng như sự hình thành phát triển của nó.

Khái niệm

Hiện nay, vẫn có nhiều người nhầm lẫn giữa bất động sản và động sản. Vậy câu hỏi đặt ra là: Bất động sản là gì?”

Bất động sản bao gồm đất đai và những gì dính liền vĩnh viễn với mảnh đất đó: các công trình xây dựng, mùa màng, cây trồng,… và tất cả những gì liên quan đến đất đai hay gắn liền với đất đai, những vật trên mặt đất cùng với những bộ phận cấu thành trên lãnh thổ đó. Điều đó chứng tỏ rằng: “Bất động sản không chỉ là đất đai, của cải trong lòng đất mà còn là tất cả những gì con người tạo ra trên mảnh đất đó”.

Bất động sản là gì
Bất động sản là gì

Tuy nhiên, mỗi đất nước lại có những đặc thù riêng dẫn đến việc hình thành định nghĩa khác nhau về bất động sản. Từ đó, xuất hiện ranh giới giữa hai khái niệm bất động sản và động sản.

Dưới đây là một số ví dụ về sự khác nhau giữa định nghĩa của từ động sản và bất động sản tại mỗi quốc gia.

Tại Nhật Bản, Nga và Đức, Pháp,… đều cho rằng: “Bất động sản là đất đai và tất cả những tài sản có liên quan đến đất đai, được xác định bởi vị trí địa lý của đất. Bên trong đó, Nga lại quy định rõ ràng thêm vào trong điều luật rằng:” bất động sản là mảnh đất chứ không phải đất đai nói chung”. Trong đó, mỗi đất nước lại có những quan niệm khác nhau về những tài sản gắn liền với đất đai. Tại Pháp và Nhật Bản, mùa màng chưa gặt, trái cây chưa bứt ra khỏi cây được gọi là bất động sản, nếu đã bứt khỏi cây sẽ được gọi là động sản.

Từ đó, chúng ta có thể thấy rằng: khái niệm về bất động sản khá rộng và đa dạng. Mỗi quốc gia lại có những danh mục bất động sản khác nhau dẫn đến những quan niệm về bất động sản cũng khác nhau. Tại Việt Nam, khái niệm về bất động sản vẫn còn khá mở và trừu tượng. Hiện nay, vẫn chưa có những quy định rõ ràng về các điều luật trong lĩnh vực này.

Lịch sử hình thành và phát triển

Bất động sản đã được hình thành và có bề dày lịch sử trong quá trình phát triển. Bất động sản đã có những bước chuyển mình gắn liền với từng thời phát triển của đất nước. Đặc biệt, sự phát triển này được chia làm 2 giai đoạn chính: thời kỳ trước thời kỳ bước vào công cuộc đổi mới và thời kỳ đổi mới nền kinh tế thị trường theo định hướng xã hội Chủ Nghĩa. Mỗi bước đi lại có một dấu ấn và một kỳ tích mới trong sự vươn mình phát triển đem đến một thị trường bất động sản vô cùng đa dạng và phong phú.

1. Thời kỳ trước khi bước vào công cuộc đổi mới nền kinh tế

Từ trước năm 1986 trở về trước, thị trường bất động sản Việt Nam bắt đầu ra đời và phát triển. Vào năm 1960, mọi hình thức giao dịch bất động sản đều do tư nhân mua bán với nhau và không có pháp luật hoặc sự chứng nhận của nhà nước. Tiếp theo đó là thời kỳ 1974 – 1975, Hà Nội là nơi đầu tiên được chọn để thực hiện chiến dịch bán nhà cho dân. Khoảng 600 – 700 căn hộ được giao cho người dân ở các khu vực: Yên Lãng, Trương Định, Văn Chương,… Đây có lẽ là hình thức kinh doanh căn hộ đầu tiên mà nhà nước thực hiện, tuy nhiên, hoạt động này đã phải dừng lại do nước ta lâm vào thời kỳ chiến tranh. Mãi đến năm 1986, thị trường bất động sản tại Việt Nam đã thay đổi một cách căn bản.

Xét từ góc nhìn chung, các hoạt động giao dịch bất động sản tại Việt Nam vẫn còn khá sơ khai, đơn giản, mọi hoạt động đều xuất phát từ nhu cầu vốn có của người dân. Đây không phải là thị trường chính thống và không nhận được sự công nhận của nhà nước dẫn đến không được pháp luật đứng ra bảo vệ khi xảy ra tranh chấp. Mặc dù vậy nhưng số lượng giao dịch nhà đất trên thị trường bất động sản cũng đã gia tăng khá nhanh cả về số lượng và quy mô. Từ đó, ít nhiều tình trạng này cũng có ảnh hưởng đến lĩnh vực kinh tế – xã hội tại Việt Nam.

2. Thời kỳ đổi mới, phát triển nền kinh tế thị trường theo định hướng xã hội Chủ Nghĩa

Từ sau năm 1987 đến nay, đất nước ta đã có những bước chuyển hóa từ nền kinh tế tập trung sang nền kinh tế thị trường theo định hướng xã hội chủ nghĩa. Và từ khi có bộ Luật Đất Đai ra đời, thị trường bất động sản ngày càng phát triển một cách nhanh chóng và mạnh mẽ hơn nữa.

Từ năm 1987 – 1993, thị trường bất động sản phát triển một cách mẽ bằng việc mua bán, chuyển nhượng, chuyển đổi nhà đất. Bất động sản lúc này có thể là những mảnh đất trống hoặc những mảnh đất đã được xây thô, những ngôi nhà đã được hoàn thiện. Trong thời kỳ này, bất động sản phần lớn được giao dịch một cách tự do với nhau, số lượng bất động sản được quản lý bởi nhà nước là rất ít dẫn đến thị trường bất động sản cũng ít bị khống chế bởi nhà nước.

Hơn thế nữa, kiến thức của người dân về bất động sản cũng vẫn còn hạn hẹp khiến những thủ tục mua bán của người dân vẫn chưa được bài bản và chặt chẽ. Nhiều khi điều này còn làm cho những cuộc tranh chấp đất đai xảy ra thường xuyên hơn và không tìm được phương án giải quyết hợp lý. Nhận thức được tình hình đó, vào ngày 14/7/1993, nhà nước đã ban hành bộ Luật Đất Đai với nhiều chính sách và cơ chế mới nhằm đảm bảo quyền lợi sử dụng đất của người dân.

Từ đó tới nay, bộ luật này liên tục được sửa đổi nhằm cải thiện phù hợp hơn và chặt chẽ hơn. Nhờ đó, thị trường bất động sản ngày càng được mở rộng với nhiều loại sản phẩm và mô hình bất động sản mới: đất nền đô thị, nhà ở, căn hộ và các hình thức bất động sản nghỉ dưỡng. Nhờ đó, người dân có thể mua để sử dụng hoặc để đầu tư kiếm lời. Đây là một mô hình khá hay giúp các nhà đầu tư thu về lợi nhuận một cách nhanh chóng hơn so với các hình thức đầu tư dòng tiền khác.

Đặc điểm

Mỗi mặt hàng, sản phẩm lại có một vài đặc điểm riêng biệt và bất động sản cũng không ngoại trừ. Có 4 nét đặc trưng tạo nên sự khác biệt trong thị trường bất động sản hiện nay, đó chính là tính cá biệt và khan hiếm, tính bền lâu, tính chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau và các tính chất khác.

1. Tính cá biệt và khan hiếm

Hiện nay, do dân số ngày càng tăng nhanh dẫn đến tỉ lệ đất ở ngày càng khan hiếm, đặc biệt là các khu đô thị phát triển, dân cư đông đúc. Trong nhiều thời kỳ, thị trường bất động sản cũng sẽ xảy ra hiện tượng khan hiếm về diện tích hoặc loại sản phẩm nào đó nổi trội trên thị trường. Tính khan hiếm xảy ra là do bề mặt diện tích đất có hạn, sự giới hạn của từng miếng đất tại mỗi địa phương, lãnh thổ, khu vực,… cộng với tính cố định, không di dời được của bất động sản đã tạo lên tính cá biệt của sản phẩm.

Bên cạnh đó, mỗi sản phẩm lại có một đặc điểm riêng biệt, 2 sản phẩm dù có nằm trong cùng một khu vực, cùng một thiết kế nhưng vẫn có những nét riêng biệt khác nhau, ví dụ như: hướng gió và cấu tạo khác nhau. Ngoài ra, trong quá trình thiết kế, các nhà kiến trúc sư cũng cố tạo ra sự khác biệt cho mỗi sản phẩm của mình để tạo nét riêng biệt cho thiết kế của mình nhằm thỏa mãn nhu cầu của khách hàng cũng như tạo sự khác biệt với vô vàn các sản phẩm khác trên thị trường bất động sản.

2. Tính bền lâu

Bất động sản là sản phẩm có thời gian sử dụng khá lâu dài và vững bền. Đối với các sản phẩm khác, chỉ sau một thời gian ngắn sử dụng là sẽ bị hao mòn tài sản hoặc hư hại. Tuy nhiên, bất động sản có thời hạn sử dụng tới mấy chục năm hoặc thậm chí lên tới hàng trăm năm. Nó chỉ bị hư hại khi có xói mòn hoặc thiên tai, lũ lụt xảy ra. Bên cạnh đó, bất động sản cũng có thể cải tạo, nâng cấp được giúp kéo dài thời gian sử dụng.

Vì vậy, tính lâu bền của bất động sản là tuổi thọ của vật kiến trúc và công trình xây dựng. Trong tính bền lâu của bất động sản lại bao gồm tính chất kinh tế và tính chất vật lý. Tính chất kinh tế của bất động sản bị cạn kiệt khi nhu cầu của con người bị giảm dần. Nó phụ thuộc vào mục đích sử dụng của con người và nhu cầu thay đổi dẫn đến sản phẩm bất động sản đó bị giảm giá trị sử dụng trên thị trường.

Tuy nhiên, xét về tính chất vật lý, bất động sản sẽ có thời gian sử dụng dài hơn tính chất kinh tế. Bởi vì, sau một thời gian sử dụng, các chủ nhà hoặc chủ thầu xây dựng có thể nâng cấp hoặc chỉnh sửa lại các công trình của mình để kéo dài thời hạn sử dụng.

Từ đó, “tuổi thọ” của bất động sản có thể kéo dài lên tới hàng trăm năm. Chính vì vậy, tính lâu bền của bất động sản không bị mất đi, không bị hao mòn sau một quá trình sử dụng lâu dài mà ngược lại, nó còn được nâng cấp phát triển và sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau. Từ đó tạo nên tính đa dạng và phong phú cho các sản phẩm bất động sản.

3. Tính chịu ảnh hưởng lẫn nhau

Bất động sản có tính chất chịu ảnh hưởng lẫn nhau. Trong thực tế, có rất nhiều công trình bất động sản xây dựng cạnh nhau giúp nhau cùng phát triển là hiện tượng khá phổ biến. Các công trình cạnh nhau vừa giúp làm tăng vẻ đẹp vừa giúp tăng giá trị sử dụng của nhau. Đây có lẽ cũng là một điểm khá khác biệt và đặc trưng so với các sản phẩm khác, mang lại nét đặc biệt của sản phẩm bất động sản.

4. Các tính chất khác

Tính thích ứng

Trong quá trình sử dụng, lợi ích của bất động sản được sinh ra, đều này vừa giúp điều chỉnh được công năng vừa giữ được nét đặc trưng của bất động sản. Ngoài ra, nó vẫn đảm bảo được các yêu cầu sử dụng của người tiêu dùng trong các hoạt động sinh hoạt, kinh doanh và một số hoạt động khác. Như vậy, với mỗi mục đích sử dụng thì bất động sản lại có nét đặc trưng riêng.

Phụ thuộc vào năng lực quản lý

Lĩnh vực bất động sản đòi hỏi các chủ đầu tư và những người chủ tài sản phải có khả năng quản lý cao hơn so với các mặt hàng thông thường khác. Điều này khiến con người mất khá nhiều thời gian và gặp rất nhiều phức tạp trong quá trình quản lý. Do vậy, việc đầu tư bất động sản đòi hỏi con người phải có một tư duy rõ ràng và định hướng đầu tư.

Mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội

Mỗi mặt hàng thường phụ thuộc nhiều vào văn hóa, phong tục và tập quán của mỗi vùng. Tuy nhiên, các sản phẩm về bất động sản có ảnh hưởng nhiều hơn từ các yếu tố xung quanh khu vực ý bởi vì đó là nơi gắn liền với cuộc sống của họ, tác động trực tiếp tới cuộc sống của họ. Và hơn thế nữa, tư duy và văn hóa sống như: tín ngưỡng, tôn giáo,… cũng bị hưởng tới những quyết định trong cuộc sống của họ. Từ đó, nó chi phối hoàn toàn mọi hành động của họ, nhất là nơi ở.

Phân loại

Dựa vào các tính chất và đặc điểm của bất động sản, người ta chia bất động sản thành 3 loại chính: bất động sản có đầu tư xây dựng, bất động sản không đầu tư xây dựng, bất động sản đặc biệt.

  • Bất động sản có đầu tư xây dựng bao gồm các loại như: bất động sản nhà ở, bất động sản nhà xưởng và công trình thương mại – dịch vụ, bất động sản hạ tầng (hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội), bất động sản là trụ sở làm việc,… Trong số đó, bất động sản nhà đất chiếm phần lớn và chịu nhiều tác động bởi các yếu tố chủ quan và yếu tố khách quan. Đây cũng là nhóm bất động sản chiếm tỉ lệ giao dịch cao nhất vì có nhu cầu rất lớn. Nó ảnh hưởng trực tiếp tới sự phát triển kinh tế – xã hội của đất nước.
  • Bất động sản không đầu tư xây dựng bao gồm đất nông nghiệp (ví dụ như các mảnh đất dùng để sản xuất lương thực, thực phẩm: đất nông nghiệp, đất rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối, đất hiếm, đất chưa sử dụng,…)
  • Bất động sản đặc biệt là các công trình được quản lý bởi nhà nước hoặc một tổ chức nào đó: các công trình bảo tồn quốc gia, di sản văn hoá vật thể, nhà thờ họ, đình chùa, miếu mạo, nghĩa trang,… Loại hình bất động sản này thường có tỷ lệ tham gia vào thị trường khá thấp.

Thị trường bất động sản

Hiện nay, trên thị trường có rất nhiều mô hình bất động sản được ra đời nhằm đáp ứng nhu cầu của khách hàng. Bất động sản không chỉ mua để ở mà còn là nơi giúp các nhà đầu tư rót vốn vào để sinh lời. Theo quan sát, người dân có xu hướng sống ở thành phố và các khu đô thị lớn dẫn đến giá nhà đất tại những nơi này cũng ngày càng tăng cao, nhất là Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh.

Trước đây, hầu hết thị trường giao dịch bất động sản chủ yếu là mua bán trực tiếp giữa người mua và người bán chứ không thông qua môi giới hay sàn giao dịch nào cả. Tuy nhiên, đến nay, thị trường bất động sản ngày càng mở rộng hơn, các sàn giao dịch cũng như người môi giới bất động sản cũng ngày càng nhiều giúp thuận tiện cho người mua. Xem ngay 7 lý do nên đầu tư bất động sản năm hiện nay.

Thị trường bất động sản hiện nay
Thị trường bất động sản hiện nay

Những người có nhu cầu bất động sản sẽ nhận được những lời tư vấn nhiệt tình cùng những thông tin từ những dự án tốt nhất. Từ đây, khách hàng cũng sẽ chọn cho mình được những căn hộ hoặc những mảnh đất, ngôi nhà phù hợp nhất. Dự kiến năm 2018 sẽ có hiện tượng “bong bóng”, nhất là các khu đô thị sẽ có xu hướng tăng nhanh dẫn đến tình trạng đất chật người đông.

Bên cạnh đó, ngoài nhu cầu về nhà ở, lĩnh vực bất động sản nghỉ dưỡng cũng trở thành một xu hướng mới tạo ra một làn sóng bất động sản cực lớn trong 2 năm gần đất. Đặc biệt là các hình thức Condotel, Unit hotel, Mini hotel, Shophouse, biệt thự nghỉ dưỡng,… tại các địa điểm du lịch nổi tiếng như: Hạ Long, Đà Nẵng, Phú Quốc, Nha Trang,… Đây cũng là cơ hội giúp các nhà đầu tư có thể sinh lời từ dòng tiền nhàn rỗi của mình. Theo nhận định từ các chuyên gia bất động sản, việc đầu tư vào các căn hộ khách sạn nghỉ dưỡng này là sự lựa chọn đúng đắn của các nhà đầu tư thông minh. Tìm hiểu về thực trạng thị trường bất động sản hiện nay tại đây.

Hơn thế nữa, so với các kênh đầu tư khác như: đầu tư vào chứng khoán, gửi tiết kiệm,… thì đây là kênh đầu tư an toàn và đem lại lợi nhuận vô cùng lớn cho các nhà đầu tư thông thái. Do vậy, dự kiến trong vài năm tới, lĩnh vực bất động sản nghỉ dưỡng này sẽ ngày càng mở rộng và phát triển mạnh mẽ hơn nữa.

Trên đây là một số thông tin bổ ích về lĩnh vực bất động sản. Qua đó, phần nào các bạn sẽ trang bị thêm được cho mình những kiến thức hữu ích trong cuộc sống và đặc biệt là khi chuẩn bị đầu tư bất động sản.

Bất động sản là gì? Thị trường bất động sản Việt Nam
5 (100%) 1 vote[s]

BÌNH LUẬN

Vui lòng nhập bình luận của bạn
Vui lòng nhập tên của bạn ở đây